Normes d'expertise

L’expert dispose de différentes méthodes d’évaluation : méthode par le coût de remplacement, méthode par comparaison, méthode par actualisation des revenus et méthode résiduelle. Chaque méthode doit répondre à des exigences précises et sont utilisées en fonction de la finalité et des caractéristiques du bien évalué.

La méthode plus utilisée pour l’évaluation d’un appartement est celui par comparaison. L’exigence fondamentale pour son application est l’existence dans la zone d’un marché représentatif. Pour réaliser le calcul de la valeur par comparaison on doit établir les qualités et caractéristiques de l’immeuble à évaluer et analyser le segment du marché des comparables d’où l’on obtient l’information concrète des transactions réelles ou offres et leurs prix. De celle-ci on réalise une sélection d’un échantillon le plus représentatif possible, d’où on exclue les offres contenant des éléments spéculatifs, pour réaliser l’homogénéisation des logements comparables suivant des critères, coefficients et/ou pondérations qui résultent adéquats pour l’immeuble. Finalement, nous donnons une valeur à l’immeuble en fonction des prix ainsi homogénéisés.


Contenu d’un rapport d’expertise

Un rapport d’expertise doit contenir, l’information suivante :

• Nom de la société d’expertise qui l’émet.
• Demandeur de l’expertise et finalité
• Identification juridique et localisation du logement
• Vérifications réalisées et documents utilisés
• Localité et environnement, caractéristiques qui peuvent influencer l’évaluation.
• Description : type de logement, surfaces, niveaux et distribution, éléments fondamentaux (plomberie, chauffage, gaz, électricité, ascenseur, etc.), ainsi comme les finitions plus remarquables.
• Conformité aux règles d’urbanisme selon les caractéristiques et usages du logement
• État d’occupation du logement, caractéristiques et termes des contrats avec mention des obligations ou limitations qui pourraient affecter la valeur du bien
• Analyse du marché des logements comparables et leurs caractéristiques (offre et demande, intervalles des prix, etc.)
• Méthode d’expertise utilisée, critères et calculs. Pour la méthode de comparaison : données concrètes d’immeubles comparables, ainsi comme les paramètres, coefficients et pondérations pour leur homogénéisation.
• Valeur d’expertise, en tenant compte de l’objet final, valeurs techniques, remarques et réserves et limites des valeur si s’en est le cas
• Dates : dernière visite à l’immeuble, émission et date d’expiration du rapport
• Nom, signature et titre de qui souscrit le rapport et techniciens qui sont intervenus directement dans l’expertise
• Documentation annexe : plans de situation, photos, plans ou croquis de l’immeuble, documents d’identification juridique, cadastrale, titres de propriété, charges et baux et documents de protection si s’en est le cas.